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다음달 대선 공약중에 중요한 것 중의 하나가 국민들의 주거안정인만큼 우리나라는 서민들이 편안하게 잠자고 먹고 쉴 수 있는 주택에 대한 갈망이 큽니다. 자가 소유를 못하면 보통은 전세를 살거나 월세를 살고 있는데요 그 전세 계약을 빙자하여 서민들을 울리는 전세사기는 최근 몇 년간 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 임차인의 보증금을 노린 다양한 수법이 등장하면서, 세입자들은 더욱 철저한 대비가 필요합니다. 이 글에서는 전세사기를 예방하기 위한 전문적인 방법들을 소개합니다.
1. 등기부등본 확인
새로 이사 들어갈 집을 여러 집을 방문하여 집 상태를 살펴보고 마음에 드는 집을 발견했을 때 임대차 계약을 하게 되는데요 임대차 계약을 할 때 등기부등본은 해당 부동산의 소유권 및 권리관계를 확인할 수 있는 문서로 제일 첫번째로 꼭 확인해야할 것입니다. 계약 전에 반드시 확인하여 임대인의 소유 여부, 근저당 설정 여부, 압류나 가압류 등의 권리 제한 사항을 검토해야 합니다. 등기부등본은 중개를 해 주는 공인중개사 사무실에서 발급 받아서 확인 시켜주기도 하고 계약자 본인이 스스로 인터넷등기소에서 온라인으로 발급 받아서 확인을 할 수 있습니다. 굳이 회원가입을 하지 않고 비회원으로도 해당 부동산 등기부등본 열람 또는 발급이 가능하므로 쉽게 확인 할 수 있습니다.
2. 전세가율 확인
전세가율은 전세금이 매매가 대비 어느 정도인지를 나타내는 지표입니다. 일반적으로 전세가율이 80%를 초과하면 깡통전세의 위험이 높아집니다. 국토교통부의 실거래가 공개시스템이나 부동산 플랫폼을 통해 주변 시세를 확인하고, 적정 전세가율 안에 전세금이 포함되는지 체크해보고 임대보증금이 그 범위 안에 들어가야 안전하다고 볼 수 있습니다.
3. 임대인 신원 확인
또 제일 중요한 것중의 하나는 임대인이 실제 소유자인지 확인하는 것은 필수입니다. 계약 시 등기부등본상 소유주가 임대인인지 확인하고 임대인의 신분증을 확인하고, 대리인이 계약을 진행할 경우에는 공증된 위임장과 인감증명서를 요구해야 합니다. 또한, 임대인의 세금 체납 여부를 확인하여 보증금 반환에 영향을 미칠 수 있는 요인을 사전에 파악하고 계약을 해야 합니다.
4. 건축물대장 확인
건축물대장을 통해 해당 부동산의 용도 및 불법 건축 여부를 확인할 수 있습니다. 주거용이 아닌 근린생활시설로 등록된 경우, 주택임대차보호법의 적용을 받지 못할 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다. 건축물대장은 온라인으로 정부24에서 열람 가능하고 오프라인으로 행정복지센터에서 확인을 할 수 있습니다.
5. 전입신고 및 확정일자 받기
계약을 하고 잔금 후에 이사를 하면 해야 하는 전입신고와 확정일자는 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하는 데 필수적인 절차입니다. 계약하고 잔금 후 즉시 전입신고를 하고, 관할 주민센터에서 확정일자를 받아야 합니다. 이를 통해 주택이 경매에 넘어가더라도 선순위가 되기 때문에 보증금을 보호받을 수 있습니다. 전세인 경우에는 필히 순위 확보를 해야 합니다.
6. 전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증기관이 대신 반환해주는 제도입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 가입할 수 있으며, 보증료는 보증금의 일정 비율로 책정됩니다. 가입할 수 있는 기간은 임대차계약의 만료일이 1/2이 경과 하기 전에 가입을 할 수 있으니 기간안에 보증보험 가입으로 불이익을 예방하는걸 추천드립니다.
7. 공인중개사 등록 여부 확인
공인중개사를 통해 계약을 진행할 경우, 해당 중개사가 정식으로 등록된 업체인지 확인해야 합니다. 국토교통부의 공인중개사 등록번호 조회 서비스를 통해 확인할 수 있으며, 지자체에서 발급한 중개사무소의 등록증 및 영업 여부도 검토해야 합니다. 요즘에는 공인중개사 자격증이 없으면서도 공인중개사인척 행세하는 사람들이 있어서 주의해야 합니다.
8. 계약서 작성 시 주의사항
계약서에는 임대인과 임차인의 인적사항 정보, 보증금, 계약 기간, 특약 사항 등이 명확히 기재되어야 합니다. 특히, 특약 사항으로 전입신고 및 확정일자 부여에 대한 내용을 포함시키는 것이 중요합니다. 주택임대차표준계약서를 활용하면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
9. 전세사기 유형 및 예방 방법
전세사기의 대표적인 유형으로는 깡통전세, 이중계약, 대리인 사칭 등이 있습니다. 이러한 사기를 예방하기 위해서는 위에서 언급한 절차들을 철저히 이행하고, 의심스러운 상황에서는 전문가의 조언을 구하는 것이 필요합니다.
10. 전세사기 피해 시 대처 방법
전세사기 피해를 입었을 경우, 즉시 법률 전문가와 상담하고, 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면 보증기관에 청구해야 합니다. 또한, 국토교통부 전세사기 피해 지원센터(☎ 1533-8119)나 대한법률구조공단(☎ 132) 등의 기관에 도움을 요청할 수 있습니다.
결론
우리가 이 세상을 살아감에 있어서 전세사기는 누구에게나 발생할 수 있는 문제입니다. 하지만 철저한 사전 조사와 준비를 통해 예방할 수 있습니다. 위에서 소개한 방법들을 숙지하고, 전세계약 시 신중하게 접근하여 소중한 나의 자산인 임대보증금을 지키시기 바랍니다.